Eh già, il Signore il signore di Pesaro, stanco dei soprusi della banca è andato dal Giudice, e questo ha stabilito che la penale di estinzione anticipata del mutuo è usuraria!
Ma andiamo per gradi.
Come tanti, anche tu potresti aver sottoscritto un contratto di mutuo o averne garantito uno come fideiussore, vuoi per comprare la casa, il terreno o il capannone. E avrai senz’altro ipotecato quel bene che hai deciso di comprare, e se non bastava, avrai ipotecato anche qualche altra tua proprietà.
Questo avviene perché a differenza di un semplice mutuo chirografario, dove la banca ha la la sola garanzia della tua firma, nel caso del Mutuo Fondiario o Ipotecario la banca ha la maggiore garanzia dell’Ipoteca (c.d. Garanzia reale).
Nel caso di mutuo chirografario se la banca ha la sola garanzia della tua persona, tu diventi inadempiente, e poi magari risulti pure nullatenente, la banca si troverà con un pugno di mosche in mano.
Voglio ricordarti che se non dovessi pagare un mutuo (o finanziamento) chirografario, non è che la passi liscia!! Attenzione! Ci saranno sempre e comunque delle conseguenze che porteranno la tua azienda o la tua persona a non essere più gradito al sistema bancario.
Sto parlando di segnalazione per inadempienza protratta oltre i 90 giorni in Centrale Rischi e in CRIF. Fino a quando non sistemi i conti con la Banca o la finanziaria, queste segnalazioni peseranno come un macigno sulla tua fedina finanziaria riducendo, se non addirittura annullando, la tua capacità di ottenere credito, piuttosto che mantenerlo, presso quella o altre banche.
Significa che se non dovessi pagare puntualmente le rate del mutuo, anche per UNA SOLA RATA in alcuni contratti di mutuo, la banca potrà fare tutta una serie di azioni nei tuoi confronti che di certo non ti fanno piacere, e che avranno per lei l’unico obiettivo di riprendersi i soldi che ti ha prestato, più gli interessi ovviamente!
COSA PUO’ FARE LA BANCA PER RECUPERARE IL SUO CREDITO?
- Lettera di messa in mora con sollecito di pagare le rate arretrate.
- Decadenza dal beneficio del termine – Significa che NON potrai più godere di quel “termine” per l’appunto che la banca ti aveva promesso di aspettare a contratto, 5-10-15-30 anni per es. e quindi devi restituire tutto e subito.
- Estinzione anticipata e conseguente richiesta di tutto quello che non hai più pagato fino a quel momento, e richiesta di tutto il residuo da pagare.
- Applicazione del tasso di MORA sulle rate non pagate oltre agli interessi così detti corrispettivi (per es. Euribor + lo spread) per il tempo che va dalla scadenza della rata fino al momento della richiesta della banca di PAGARE.
- Applicazione della commissione di estinzione anticipata pari ad una percentuale che viene calcolata su tutto il capitale che avresti dovuto restituire negli anni da qui alla naturale scadenza del contratto.
Es. Se hai acceso un mutuo a 15 anni per 100.000,00€, e sono trascorsi 5 anni, ORA non ce l’hai fai più a pagare, la banca ti calcola al momento dell’estinzione anticipata del mutuo una percentuale “X” (che può andare dallo 0,5% al 2%) su quello che avresti dovuto pagare da qui ai prossimi 10 anni, come PENALE DI ESTINZIONE ANTICIPATA. → Cioè: ipotizzando di aver restituito alla banca in questi 5 anni circa 27.000€ di capitale, pagando una rata di 740 €circa per ciascuna rata, rimarrebbero ancora ad oggi 100.000,00 meno 27.000,00 = 73.000,00€. La penale di estinzione anticipata sarebbe quindi 73.000 X 1% = 730€.
- Richiesta di pagamento immediata di tutto.
- Segnalazione a SOFFERENZA per te e per i garanti fideiussori.
- Decreto Ingiuntivo per le rate non pagate oppure precetto.
- Precetto che rappresenta di fatto un intimazione “pesante” del pagamento di quanto dovuto alla banca.
- Pignoramento con il quale si avvia l’espropriazione forzata per il soddisfacimento del credito che la banca ha nei tuoi confronti.
- Asta Giudiziale, ossia vendita al miglio offerente dei beni ipotecati.
Vediamo ora il caso Pesaro, una storia simile a milioni di altre, perché è così importante?
Te la racconto in breve…
Il cliente, noto ristoratore di Pergola, piccolo comune di 7.000 anime in provincia di Pesaro e Urbino, ha subito a febbraio 2017 quanto illustrato al punto 9, ovvero un brutto precetto di 87.644,46€, con pignoramento dei terreni annessi alla sua abitazione (punto 10) per un mutuo che da diversi mesi non riusciva a pagare.
Se non avesse pagato entro 10 giorni dalla notifica del precetto, la Banca avrebbe fatto un’esecuzione forzata, ovvero avrebbe messo i beni all’asta (punto 11).
Analizzati i documenti in possesso del ristoratore è emerso che sia il primo contratto di mutuo sottoscritto nel 2000, sia la rinegoziazione del 2007, avevano connotazioni Usurarie e mancata trasparenza contrattuale.
Di lì sono state fatte le perizie Giurimetriche che hanno evidenziato violazioni tra vari altri articoli di legge anche dell’articolo 1815 del codice civile 2^ comma, legge n.24 del 2001 (quale applicazione autentica dell’art. 644 del C.P. modificato dalla legge 108/1996) oltre che del 117 del TUB (Testo Unico Bancario).
Arabo? No, significa che entrambi i contratti Mutuo hanno il Tasso di mora INFERIORE alla soglia di legge (il cosiddetto tasso d’Usura o Tasso Soglia) consentita nel trimestre in cui i medesimi contratti furono sottoscritti, tuttavia, entrambi i contratti di mutuo prevedono una penalità di estinzione anticipata applicabile anche in caso di risoluzione anticipata del contratto per decadenza dal beneficio del termine, influente sulla morosità e comportante il supero del Tasso Soglia.
In sostanza la banca si è fatta promettere nei contratti di mutuo che se le cose fossero andate male avrebbe potuto applicare un tasso per estinzione anticipata che, di fatto il giorno che sono stati firmati i rispettivi mutui, era Usurario!!
In più, il TAE e il T.A.E.G. (Tasso Annuo Effettivo Globale) non risultano espressi nel contratto di mutuo del 07/11/2000 e nemmeno l’ISC (Indicatore Sintetico di Costo). Tali lacune informative si riscontrano anche nell’Atto aggiuntivo del 17/07/2007.
Quali sono le Sanzioni previste per le violazioni di queste norme?
Per la presenza di Usura alla stipula (detta Usura Contrattuale), NESSUN Interesse da riconoscere alla Banca dal 2000 in poi.
Per la presenza di mancata trasparenza bancaria (TAE e TAEG non espressi in contratto), riconoscimento alla banca di SOLO UN TERZO degli interessi previsti negli originari piani di ammortamento.
E va bene, dirai!! Mai il giudice di Pesaro cosa ha ORDINATO?…
Riporto testualmente: :
Il Giudice, a scioglimento della riserva assunta all’udienza del 09/11/2017, rilevato che con atto di opposizione a precetto, l’opponente ha contestato la debenza della somma precettata in quanto determinata -a suo dire- sulla base del mutuo stipulato tra le parti il 7.11.2000, anziché sul contratto
successivo intervenuto tra le stesse parti il 17.7.2007, con cui era stata prevista una “rinegoziazione” delle originarie condizioni del mutuo, in termini di tasso di interesse e di dilazione di pagamento, prospettando in proposito che quest’ultimo contratto costituisca una “nuova contrattazione di tutte le condizioni essenziali del rapporto di mutuo” (pag.2 atto di opposizione); rilevato che con la prima memoria ex art.183 comma 6 cpc, oltre a dedurre l’erroneità della somma precettata nei termini affermati con atto introduttivo, l’opponente deduce altresì la nullità del contratto di mutuo 7.11.2000 non essendo in esso indicato con precisione il tasso di interesse effettivo, nonché la nullità del contratto di mutuo e del successivo contratto 17.7.2007, stante la asserita pattuizione di un tasso di mora che tenuto conto degli oneri previsti in ipotesi di estinzione anticipata del mutuo e/o di risoluzione anticipata del contratto per inadempimento, paleserebbe la propria usurarietà;
ritenuto che la prospettata nullità imponga un accertamento tecnico volto a verificare se ricorra o meno nel caso in esame ……. al quale sottopone il seguente quesito:
“il C.T.U., esaminati gli atti di causa e la documentazione prodotta, esperiti gli accertamenti ritenuti necessari, ma senza effettuare l’acquisizione di ulteriore materiale probatorio in assenza dell’autorizzazione del giudice, provveda a determinare i rapporti dare-avere tra le parti in causa, avendo a riferimento il rapporto di mutuo oggetto di causa (muto stipulato in data 7.11.2000 e atto successivo del 17.7.2007;
Il CTU proceda in particolare, in tale operazione, a calcolare il tasso di interesse applicato, verificandone la sua congruità con le previsioni del contratto di finanziamento ( e con il tasso effettivo globale), con riferimento ai periodi trimestrali di rilevazione del c.d. tasso soglia (tenendo conto in tale operazione degli interessi moratori e degli oneri -se previsti- di estinzione anticipata e/o risoluzione anticipata per inadempimento del mutuo) in quest’ultimo caso purché gli interessi moratori predetti si sostituiscano agli interessi corrispettivi o sia espressamente previsto in sede contrattuale che si sommino a questi ultimi e comunque siano stati in concreto computati nella determinazione del debito posto a carico del cliente;
verifichi in particolare se nelle concrete modalità di rimborso del mutuo indicato da parte attrice siano stati addebitati interessi in misura maggiore rispetto a quanto pattuito (avendo a riferimento esclusivamente pattuizioni redatte in forma scritta), in particolare con riferimento alle modalità di ammortamento con il sistema c.d. “alla francese”;
ridetermini l’importo spettante all’Istituto di Credito a titolo di interessi, in ipotesi di superamento del tasso soglia non tenendo in alcun conto gli interessi stessi (“in toto” ove si tratti usura scaturente direttamente dalle previsioni contrattuali)
Nel caso di mancata indicazione dell’ISC proceda inoltre a ricomputare l’importo dovuto all’istituto di credito tenendo conto dei criteri di cui all’art. 117 TUB.
Tenti in ogni caso la conciliazione delle parti, illustrando le proposte effettuate e le posizioni specificamente assunte dalle parti medesime”,
IN SOSTANZA HA ORDINATO AL PROPRIO CTU (Consulente Tecnico d’Ufficio) di fare i calcoli applicando la legge, la stessa riportata sulle perizie giurimetriche.
Quindi facendo i calcoli applicando matematica, legge e giurisprudenza, il Ristoratore Pergolese dovrebbe riconoscere alla banca da un minimo di 20.000€ ad un massimo di 30.000€ invece degli 87.644,46€ chiesti.
50.000€ in meno!!
Alla luce di questa ordinanza direi che il Cliente possa ben sperare nel miglior risultato conseguibile in sentenza.
Se anche tu hai il dubbio sui tuoi conti o sui finanziamenti che la banca ti ha fatto, facci fare una valutazione professionale. I risultati si ottengono se siamo dalla parte della ragione!
Buona Vita!
Gianmario
Articolo in collaborazione con Stefano Cesare Palazzi